Menentukan nilai properti suatu wilayah adalah suatu proses objektif yang melibatkan berbagai faktor. Nilai properti ini penting untuk mengetahui harga jual atau beli yang sesuai dengan properti tersebut. Jika Anda ingin mengetahui cara menghitung nilai properti suatu wilayah, berikut artikel yang akan menjelaskannya secara detail.
Daftar Isi
Faktor-faktor Utama yang Mempengaruhi Nilai Properti Suatu Wilayah
Ada beberapa faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti suatu wilayah. Beberapa faktor utamanya termasuk lokasi, fasilitas dan aksesibilitas, jumlah penduduk, dan pertumbuhan ekonomi di kawasan tersebut.
Lokasi
Lokasi merupakan faktor yang sangat penting dalam menentukan nilai properti. Properti yang berlokasi strategis cenderung memiliki nilai yang lebih tinggi. Misalnya, properti yang terletak di pusat kota akan memiliki nilai yang berbeda dengan properti di pedesaan.
Fasilitas dan Aksesibilitas Properti
Ketersediaan fasilitas umum dan kemudahan aksesibilitas juga mempengaruhi nilai properti. Properti yang dekat dengan fasilitas umum dan mudah diakses cenderung memiliki nilai yang lebih tinggi. Sebaliknya, jika properti sulit dijangkau dan jauh dari fasilitas umum, nilai propertinya cenderung lebih rendah.
Jumlah Penduduk
Kepadatan penduduk suatu wilayah juga berperan dalam menentukan nilai properti. Wilayah dengan jumlah penduduk yang tinggi cenderung memiliki nilai properti yang lebih tinggi. Hal ini disebabkan oleh tingginya permintaan hunian di wilayah tersebut, yang pada gilirannya akan mempengaruhi harga properti.
Pertumbuhan Ekonomi di Kawasan Properti Tersebut
Pengembangan suatu kawasan secara ekonomi dapat berdampak pada nilai properti di wilayah tersebut. Pertumbuhan ekonomi yang diikuti oleh perkembangan bisnis dapat meningkatkan daya beli masyarakat dan secara bertahap meningkatkan nilai properti di kawasan tersebut.
Cara Menghitung Nilai Properti Suatu Wilayah
Terdapat tiga metode umum yang digunakan dalam menghitung nilai properti suatu wilayah, yaitu metode NJOP, rata-rata harga sewa, dan capitalization rate.
Metode Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Metode NJOP adalah metode yang sederhana untuk memperkirakan nilai properti di suatu wilayah. Metode ini menggunakan NJOP sebagai acuan dalam menghitung nilai properti.
Misalnya, jika Anda ingin menjual sebuah rumah dengan luas bangunan 70 m2 dan luas tanah 90 m2, dan NJOP tanah di wilayah tersebut adalah Rp 2 juta/m2, sedangkan NJOP bangunan adalah Rp 3 juta/m2, maka nilai properti rumah tersebut dapat dihitung sebagai berikut:
Harga tanah: luas tanah x NJOP tanah = 90 m2 x Rp 2 juta/m2 = Rp 180 juta.
Harga bangunan: luas bangunan x NJOP bangunan = 70 m2 x Rp 3 juta/m2 = Rp 210 juta.
Dengan demikian, estimasi nilai properti rumah tersebut adalah Rp 180 juta + Rp 210 juta = Rp 390 juta.
Metode Rata-Rata Harga Sewa
Metode rata-rata harga sewa menggunakan asumsi bahwa harga sewa tahunan adalah sekitar 3-5% dari nilai properti secara keseluruhan.
Misalnya, jika sebuah rumah memiliki harga sewa Rp 36 juta/tahun, dan diasumsikan bahwa harga sewa tersebut adalah sekitar 3-5% dari nilai properti, maka rentang nilai properti dapat dihitung sebagai berikut:
Asumsi 3%: (100:3) x Rp 36 juta = 33,3 x Rp 36 juta = Rp 1.198 juta atau sekitar Rp 1,2 miliar.
Asumsi 5%: (100:5) x Rp 36 juta = 20 x Rp 36 juta = Rp 720 juta.
Dengan demikian, rentang nilai properti rumah tersebut adalah Rp 720 juta hingga Rp 1,2 miliar.
Metode Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate atau Cap-Rate)
Metode tingkat kapitalisasi digunakan untuk membandingkan return on investment (ROI) dari investasi properti dengan ROI dari investasi lainnya.
Misalnya, Anda memiliki uang sebesar Rp 3 miliar dan ingin berinvestasi dalam sukuk ritel dengan imbal balik tetap 4,95% per tahun, atau dalam properti berupa pembelian sebuah rumah kost dengan 14 kamar yang sudah berjalan.
Untuk rumah kost, asumsikan bahwa kos tersebut selalu terisi penuh dengan biaya kos Rp 12 juta/tahun, sehingga pendapatan total per tahun adalah 14 x Rp 12 juta = Rp 168 juta. Biaya utilitas rata-rata per bulan adalah Rp 3 juta, sehingga biaya utilitas per tahun adalah Rp 36 juta. Biaya lainnya, seperti pajak (10% dari pendapatan tahunan), maintenance, dan asisten rumah tangga, adalah Rp 40 juta. Dengan demikian, pendapatan bersih bisnis kos-kosan tersebut adalah Rp 168 juta – Rp 36 juta – Rp 40 juta = Rp 92 juta.
Untuk menghitung capitalization rate, Anda membandingkan pendapatan bersih operasional dengan nilai properti. Dalam contoh tersebut, cap-rate bisnis kos-kosan adalah: Rp 92 juta : Rp 3 miliar = 0,0306 = 3,06%.
Dari sini, Anda dapat melihat bahwa persentase ROI dari sukuk ritel lebih tinggi daripada investasi dalam properti kos-kosan. Oleh karena itu, investor dapat mengalokasikan dana mereka untuk investasi dalam sukuk ritel saja. Jika masih tertarik untuk memiliki bisnis kos-kosan, investor dapat menaikkan harga sewa atau mengurangi biaya operasional.
Demikianlah beberapa cara menghitung nilai properti suatu wilayah dengan menggunakan beberapa metode yang telah dijelaskan di atas. Semoga informasi ini bermanfaat bagi Anda!